在楼市的喧嚣中 ，冷静者的声音尤显珍贵 。

      根据多个城市的库存和新增供应量得出结论 ：房价并不存在暴涨的前提 ；另据多家机构提供的数据 ，目前房地产市场整体库存仍在高位 ，行业去化压力仍大 。

      这或许更接近中国房地产市场的真相 ，比那些单纯的感受性判断有更多的数据支撑 。按照万科的观点，一个地区的新房库存保持在5-10个月的消化时间 ，就是正常的合理的 ，而库存若低于5个月消化时间 ，则才会有“暴涨”的可能 。即使如近期热度飙升的北京 ，其库存也仍需6-7个月时间消化 。

      而无论是万科总裁还是董事长 ，都认为国家会对房价“暴涨”高度警惕 ，时刻储备政策对冲 。调控 ，已经也将必然成为房地产市场的常态 。

      14个城市库存在历史高位

      据万科提供的数据 ，目前14个重点城市可售库存在1.15亿平方米 ，创历史新高 。而这一数字上一次的高点是在2008年底 ，为1亿平方米 。

      万科董事会秘书谭华杰对本报记者表示 ，一般来讲 ，库存保持在5-10个月的消化时间是合理区间 ，而目前一线城市仍在此范围内 。他说 ，今年新增供应亦基本可以满足需求 ，其中小户型供应充足 ，而大户型产品由于存量较大 ，缺乏价格大幅上涨的动力 。

      中国指数研究院有关人士也指出 ，由于2010年以来新开工面积始终处于高位 ，并将持续形成供给 ，预计2013年全行业去化压力依旧严峻 。

      数据显示 ，去年底库存出现了小幅反弹 。其中 ，一线城市库存量反弹最明显 。

      截至2012年12月底 ，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米 ，同比增长3.1% ，环比增长1.0% 。

      以上海为例 ，截至2012年12月24日 ，上海市一手房可售面积约为1028.28万平方米 。虽较此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落 ，但此前4年间(2008-2011年)楼市皆未达到过千万平方米以上的高位 ；此外 ，广州和深圳的库存近期也在快速上升 。

      一线城市中 ，北京的供应压力最大 。数据显示 ，北京已经连续三年未完成土地供应计划 ，而去年仅完成年度供地计划的三成 ，而与此同时 ，北京去年新房成交量同比涨64% ，创近三年峰值 。市场中因此出现“供应紧缺房价将暴涨”的声音 。

      对此 ，谭华杰指出 ，即使北京去年消化过快 ，目前可售库存近8万套 ，消化时间也仍需6-7个月左右 ，不存在房价暴涨的前提 。而且 ，北京有关部门也在积极促进新房源上市 。

      据北京市房协秘书长陈志介绍 ，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米 ，预计可形成新增供应10万至12万套 ，明显高于2012年的8.9万套 ，再加上房源不断扩大 ，“今年的供应量应该是充足的 ，”陈志说 。

      房企“补仓”仍将持续

      对未来住房供应稍可乐观的是 ，近期房企的投资和新开工量在明显加大 。

      中原地产统计显示 ，截至2012年11月 ，前十大房企拿地占销售比为19.7% ，接近2011年 ；下半年拿地总额明显加速 ，达到882亿 ，占销售额29.1% ，但仍低于2009-2010年接近50%的水平 。

      同时 ，主要城市的土地出让金同比大幅下跌 ，尤其是一线城市 ，北京2012年的土地出让金收入同比2011年大幅下跌四成 。中原地产市场研究总监张大伟认为 ，在年末房企销售持续回暖的情况下 ，如果不出意外 ，土地市场热度还将持续 。

      谭华杰也认为 ，目前的地价比2012年初已经有所上涨 ，但相比2009年 、2010年的高峰仍然是低的 ，预计房企在接下来的一季度仍然会继续买地 。

      保利地产有关人士称 ，[ ]去年三季度至今买地纯粹是为了补仓 。保利在一二线城市尤其是一线城市大的土地储备偏少 ，所以在北京 、上海拿了一些合适的地块 ，地价比2009 、2010年是低的 。

      保利地产副总经理胡在新称 ，截至去年11月 ，按照权益比例计算 ，保利地产拿地支出约为218亿元 。相较于往年 ，保利地产去拿地的费用大大降低 ，仅占销售额逾20% 。无论是拿地总额还是销售占比 ，均为近三年的最低值 。保利上述人士透露 ，到去年底保利地产账面现金仍然有285亿以上 ，未来一段时间拿地仍将持续 。

      整体来看 ，张大伟认为 ，由于存量仍在高位 ，库存消化速度有限 ，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升 。开发商对未来市场走势的判断并未十分乐观 。

      调控仍将是常态

      随着房地产市场连续数月回暖 ，房价再次面临上涨压力 。

      中指院数据显示 ，2012年12月 ，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米 ，环比11月上涨0.23%  ，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨 。

      在此背景下 ，多位接受本报记者采访的业内人士均认为 ，以 、限贷为核心的房地产调控在2013年仍将继续 ，甚至可能有所加码 。21世纪不动产分析师张磊表示 ，2013年楼市总体表现可望是量价均呈升势 ，良性的局面是成交继续增长 ，价格稳中略升 ；而一旦价格上涨过快甚至暴涨 ，新的调控的到来将不可避免 。

      “中国的城市化过程还没有结束 ，人多地少是永久性的国情 。调控已经是房地产市场的常态 。”谭华杰说 。

      那么 ，在频繁波动的市场中 ，究竟是什么在影响产品的价格 ？

      谭华杰认为 ，影响房价的根本因素仍然是供求 。只要是自愿交易的市场 ，(价格的变化)就必然由供求关系决定 。制度因素对供应或需求有影响 ，它本身就是供求关系的因素之一 。调控也是通过改变供给或需求来影响市场 ，并非脱离于供求关系之外 。

      美联物业研究总监徐枫对本报记者表示 ，调控政策对市场的影响从时间上看是短期的 ；就指标来说 ，政策对成交量的影响远远大于对价格的影响 。“民间不应对调控政策寄予不切实际的期望 ，调控对房价的作用相对有限 。”徐枫说 ，从2003年至今的历次调控来看 ，真正发生房价下跌的时期 ，是实体经济特别差的那段时间 ，比如2008年底2009年初 ，以及2011年底2012年一季度 。

      谭华杰等人士均认为 ，要真正解决房地产市场波动 、供不应求的方法 ，在房地产之外 。比如收入分配制度改革 、财税体制改革 、制度创新等 ，这些都需要相当长的时间 。