核心视点

      2013将是房地产市场分化的关键年

      2013-01-10 08:52:35

      【21独家分析】2012年房地产市场“低开高走” ，成交量价企稳回升态势明显 。走进2013年后 ，楼市又将出现何种变局无疑成为市场最关心的问题之一 。21财经情报研究员分析发现 ，2013年 ，房地产市场很可能延续并扩大去年的分化态势 ，并成为该市场深度分化的关键一年 。

      中国指数研究院1月8日发布的数据显示 ，2012年全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1% ，4月以来供求状况有所缓和 ，12月推出及成交面积均增至年内最高点 。

       尤为引人瞩目的是 ，在土地供应和需求端 ，一二线城市和三四线城市呈现冰火两重天的局面 。据统计 ，过去4年 ，一线城市中北京 、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米 ，广州不足3000万平方米 ，深圳不到1000万平方米 ，均排在重点城市中相对靠后的位置 。中指院报告认为 ，一线城市供应短缺 ，未来住宅价格上涨压力较大 。

      事实上 ，2012年的楼市回暖 ，主要由一二线城市带动 。据CEIC统计 ，截至2012年11月底 ，全国40个主要城市住宅销售面积占全国销售面积的比例 ，已从2011年的35.6%回升至39% 。这一数字的峰值为2009年的44.1% 。

而部分三四线城市或将面临供应过剩风险 ，价格上涨动力不足 ，甚至可能出现下降 。中国房产信息集团在2012年10月发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》也显示 ，风险排名前50位的城市无一例外均为三四线城市。其中酒泉 、呼伦贝尔 、鄂尔多斯等城市均在前列 。

      中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为 ，人口规模 、市场需求以及过量的土地供应 ，构成了三四线城市房地产市场的最大风险 。近来 ，甚至有媒体报道称 ，海南 、河北邯郸等多个三四线地区消化楼市库存至少需要10年 。

      在此背景下 ，21财经情报研究员注意到 ，房地产限购两年之后 ，“到三四线城市去”的口号已渐失市场 ，取而代之的是“重回一二线” 。土地市场上万科 、保利 、华润 、招商等大型房地产开发商的战略重心也重新聚焦一二线 ，在北京、上海 、深圳 、南京 、成都 、武汉 、苏州等城市大规模拿地。

      21财经情报研究员认为 ，上述已经体现出来的分化趋势 ，主要受制于这两类地域土地供给和需求的现实状况 ，并且这一趋势还将在2013年得到延续 。

      除了供需差异外 ，新型城镇化也将是今年房地产市场分化的一种更要因子 。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松8日在“2013中国地产新视角高峰论坛”上表示 ，中国城镇化的未来 ，将会非常显著地影响到房地产行业 。

      不同的城市 ，人口 、土地 、资金的相对稀缺程度的显著差异 ，意味着未来中国不同城市推进城镇化的起点条件会显著不同 。“未来不同城市的分化会十分显著，也决定了房地产行业转型 ，必须要从一个单边上涨的房地产市场 ，转向差异分化的不同城市房地产市场 ，企业必须做好区域的布局和评估 。”他说 。

      就城镇化如何影响房地产行业 ，他还列举了三大原因 ：第一 ，立足于回流人口和农业 ，以县域为基础发展农业 、农产品加工、中低端劳动密集型产业 ，形成中小城镇 ；第二 ，立足于回流人口和城市产业分工 ，以三纵两横互通网络为依托发展中高端的制造业和中低端服务业 ，形成城市圈 ；第三 ，立足于人才和进一步开放 ，以沿海中心为依托 ，发展高端的制造业和中高端可贸易的服务业 ，形成城市带 。

      所以，“下一阶段中国的城镇化可能会是一个分化的过程 ，不同城市的发展路径会有比较明显的差异 。生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异 ，从而导致消费和居住方式的转变也必然有所不同。这就需要房地产行业把握这样一个发展的新趋势 。”巴曙松说 。

      宏观要闻

      降准预期节前开始增强 但非宽松信号

      2013-01-10 10:30:43

      【21财经情报讯】本周公开市场到期逆回购规模达3130亿元 ，没有可对冲到期央票 ，因此到期资金“缺口”为3130亿元 。在多数业内人士看来 ，尽管公开市场操作空间较大 ，但后续影响基础货币投放的外汇占款以及财政存款因素均不容乐观 ，且2013年1月份公开市场还有逾4000亿元的逆回购即将到期回笼 ，则央行1月下调存款准备金率的可能性正在加大 。

点评 ：降准的主要目的在于补充必要的流动性 ，并不是央行放松的信号 ，所以即使降准 ，市场利率也不会下降太多 。降准可以理解为一种中性对冲 ，资金面料不会因此出现大幅宽松的行情 。

      美国能源的独立步伐可能比预想要快

      2013-01-10 14:46:03

      【21财经情报讯】美国能源信息署(EIA)8日称 ，随着国内产量增多 ，且需求增长放缓 ，预计明年的美国石油进口将跌至逾25年最低水平 。

      EIA预计 ，2014年美国的液体燃料(包括原油和成品油)净进口量将跌至每日600万桶，为自1987年以来最低 ，且仅为2004~2007年峰值的一半水平 。

      美国石油协会主席Jack Gerard说 ，美国处于历史上的“一个伟大转折点” ，“能源轴将再次转向西方 ，处于我们的控制中 。”

      点评 ：政府有关部门应该对相关的变化保持密切跟踪 ，并及早进行相应的研究和布局调整 。

      发改委官员 ：城镇化规划短期内难出台

      2013-01-10 08:40:34

      【21财经情报讯】国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁9日在“中国经济展望及城镇化发展高峰论坛”上澄清了近期网上有关传言 ，他表示 ，城镇化发展政策规划“还正在研究广泛征求意见当中” ，短期内很难出台 。

      李铁表示 ，中国的城镇化政策面临着改革和可持续发展两大问题 。户籍制度改革 、土地制度改革 、行政管理体制改革 ，而这些改革并不简单 。

      中央不希望搞大型投资型城镇化

      2013-01-10 08:40:10

      【21财经情报讯】国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁9日在“中国经济展望及城镇化发展高峰论坛”上表示 ，再搞一个大型投资型的城镇化 ，并非中央政策所希望的 。

      “城镇化的核心问题就是农民转为城市市民的过程 。既不是什么建设 、也不是什么投资 ，就是让农民工在转化为市民的过程中 ，能更好地接受平等的公共服务 。”李铁说道 。

      发改委官员否认农村征地补偿上调10倍

      2013-01-10 15:07:19

      【21财经情报讯】国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁日前称 ，有媒体称农村集体土地拆迁费将上调10倍 ，属不实传言 ，是学者对正在讨论方案的解读 ，而非将要出台的政策 。