经济观察报 记者 贾华杰 宋尧 记者从多方了解到的消息显示 ，一项严控商品房土地拍卖的政策正在生成 ，在2011年 ，商品房获取拍卖资格的前提 ，是必须完成该地保障用房的土地指标 。

       有确切消息称 ，为了保证2011年的保障性住房的用地，国土资源部正在拟定文件 。该文件的主旨内容就是 ，要求各地方政府明确本年度供应的保障房用地 ，并列出明确的供地时间表 ，如果没有按计划完成 ，将暂停该区域性的土地招拍挂 。

       北京前奏

       一向被视为地产调控政策风向标的北京市 ，又一次筹划着2011年的土地供给安排 。

       2010年12月14日下午 ，北京市市长郭金龙在北京住房与城乡建设委员会调研时 ，有住建委官员提议 ，“在2011年政策性住房供地计划没有完成前 ，暂停市场上商品房用地的招拍挂 。”据与会人士称 ，郭金龙并未做最终表态 。

        但一位建委人士称 ，大的方向上 ，肯定是这样了 ，保障房任务不做实 ，商品房土地不动拍 。随着北京市住房保障工作会议的召开 ，这些政策将渐次明了 。

       这听起来有点类似于环境保护部搞过的“流域限批” 。主要城市和部委为保障房用地大动“干戈”的原因 ，是因为背负着2010年楼市调控失败的政治责任 ，只有足够的保障房供应 ，才能与高房价商品房形成结构平衡 。

       1月8日 ，国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受本报记者采访时承认 ，“在研究保障房供应不完成 ，暂停高端商品房土地供应的政策 。”但涉及到具体执行层面廖永林则不愿意多谈 。 

       同日 ，北京国土资源局局长魏成林对本报记者表示 ，“实际上我们北京2010年就已经这么做了 。为什么我们后四个月土地出让这么多 ？其中不少是前段时间压下来一直没放 ，市里要求各区先完成保障房用地的供应 ，等到8月份我们保障房建设用地供应基本完成后 ，我们才大规模开始经营性用地的供应 ，所以北京土地供应显得在第四季度比较集中 。”

       魏成林表示 ，“不能说国土部的政策是在推广我们的模式 ，只不过说我们北京先走了一步 ，效果怎样还要看各地具体的情况 。”实际上 ，在国土部要求下 ，在2010年3月和4月 ，北京市也曾暂停住宅土地的招拍挂一个月的时间 。

       如北京的“经验”得以推广 ，这就意味着 ，整个上半年 ，甚至是前三季度 ，市场上的商品房用地的供应将处于暂停的状态 。

       魏成林进一步表示 ，2010年我们的住宅用地供应早已超额完成 ，但2011年土地供应计划还没出来 ，但应该还是基本持平 ，至少不会比2010年少吧 。出让方式现在来看 ，肯定还是以招标为主 。

       楼市得失

       在北京 ，国土资源局完不成年度供地计划 ，已经是惯例了 。从2005年开始到2009年 ，北京商品房用地供应量逐年下滑 ，而这一过程则伴随着北京房价的一路猛涨 ，自6700元每平方米跳跃到了2.3万元每平方米 。

       从2003年以来 ，除了市场极好的2007年和2009年完成计划 ，其余年份的实际供地数量与计划均相差约40%到50% 。土地供应减少 ，地价上涨 ，房价上涨 ，似乎已经成为北京房地产市场的一个恶性循环 ，亦成为全国楼市高涨的典型 。

       事实上 ，2003年北京市土地供应量和开发量较大 ，使整个市场的供求关系平衡 ，并且该年度北京市房价表现出稳定 。但从2004年开始 ，北京土地开发量持续萎缩 ，而整个市场的需求量则持续上升 ，导致市场供求关系的失衡 ，房价亦自2004年开始迅速上涨 。 

        北京市土地整理储备中心统计数据显示 ，2005年 ，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷 ，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷 ，不到计划的四分之一 。

       数据还显示 ，2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1031公顷 。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷 ，商业 、金融 、办公和公建等性质的用地为112.5公顷 。而北京2006年度土地供应计划中 ，住宅商品房用地为1600公顷 ，商服用地300公顷 ，实际土地供应量仅为计划的54% 。　

       2005年和2006年土地供应的巨大缺口 ，将直接导致2007年房价的进一步上扬 。2007年 ，SOHO中国董事局主席潘石屹提出 ，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足 。土地“招拍挂”后 ，价格不断创出新高 ，这其中根本的原因也是土地供应不足 。 

       从2006年开始 ，保障房建设开始占据越来越多的用地指标 。当年 ，国务院下发【2006】37号文 ，《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》 ，城市新开工住房建设中 ，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上 ，廉租住房 、经济适用住房 、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70% 。

       2009年 ，全国建设用地供应是31.9万公顷 ，其中住宅用地7.6万公顷 ，但实际的开发用地量尚不足3万公顷 。2009年全国实际供应住房用地76461公顷 ，保障性住房用地供应10958公顷 。

       并且整体数据还显示 ，从2006年至2010年 ，北京市累计新开工保障房3648万平方米 ，约占同期全市住房总规模的三分之一 。

       据悉 ， “十二五”期间 ，北京市将力争实现“两个60%”的目标 ，即保障性住房占整个住房供应的60% ，公共租赁住房占保障性住房供应的60% 。这也意味着 ，商品房在整个住宅用地结构中 ，比例进一步降低 。

       按照以往的经验 ，在用地供应不足的情况下 ，保障房大跃进的同时 ，商品房也在为价格上涨蓄势 。