房地产的话题已经讲得味同嚼蜡 ，就如同大家所有人爱看的电影是爱情电影 ，一般讲起来也味同嚼蜡。今天我想讲一下 ，今天的地产有什么不同 ？

      住宅领域 ：短期靠政策，中期靠体制 ，长期靠城市化

      我们看地产如同看一个人 ，今年的地产是市场化的地产 ，应该说我们进入了根本的转折时期 ，这个转折时期是什么呢 ？就是完成了一个青春期的变化 。大家知道一个孩子在青春期之前只是肉体 ，几乎没有性别 ，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他 ，但是青春期后再走错就是流氓 。今天我们提到房地产是青春期之后的房地产 ，青春期前的地产 ，住宅等于房地产 ，当时每年五万亿的销售 ，80%以上是住宅 ，不分住宅和商业 。

      从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化 ，万科一年多前叫“房地产的领跑企业” ，现在叫“全球最大的住宅公司” ，发现没有 ？他说清楚了 ，我专做住宅 。王健林的远大也讲清楚了 ，是最大的商用不动产公司 。大家注意到今年开始不一样了 ，我们的市场已经变成了真正成熟的市场 。明年 、后年我们再谈论地产的时候 ，一定是住宅和商用分开讲 ，不是笼统讲。

      住宅这件事情非常有意思 ，大家最关心的仍然是价格 ，想预知波动和未来走向 。我告诉大家 ，这件事情就像找媳妇过日子 ，像爱情 ，短期靠机遇 、靠缘分 ，中期靠体制 ，长期靠人口 。短期靠缘分是你在哪儿上学 ，和谁是发小这样的事情 ，这属于短期 ，每家公司 ，每个城市 ，每个产品的价格短期就是靠机遇 ，中期靠体制 。什么体制呢 ？假定现在还是文革 ，还是上山下乡 ，还是插队 ，还有战争 ，大家知道那是制度问题 ，比如说任志强前两天演的插队上山下乡的片子 ，你在那个时候要认识海归是不可能的 。比如说我看一个地区男女比例差距非常大 ，注定了每个人娶媳妇儿不同 。在房地产住宅领域短期靠政策 ，中期靠体制 ，长期靠城市化 ，靠规律 ，靠人口结构。

      我们现在住宅这部分短期政策非常简单 ，就是两限 ，打压投机 、投资 ，这就是短期 ，中期靠体制 ，什么体制呢 ？住宅的体制无非三种 ，全世界解决住宅问题 。第一种美国的体制靠市场解决 ，靠供求关系解决 ，不管富人 、穷人都这么解决 。

      第二 、德国的方式 ，把住宅作为一种福利 ，甚至是公共产品 ，就是一个人一辈子只有一个产权 ，只有一套房 ，然后鼓励你租 ，不鼓励你买 ，也不鼓励你炒 ，如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢 ，所以德国一直是全球最大的经济体之一 ，排在第二 、第三 ，但是它没有最大的房地产公司 ，因为它不让房地产住宅变成普通商品 、投资品 ，不让它成长 ，把它变成日常生活的必需品 ，一个保障性的福利性产品 。所以德国50%的人都是租房住 ，这就是一种体制 。

      第三 、新加坡的办法 ，20%靠市场解决 ，80%靠政府保障 ，中国的中期取决于在三种制度中选一种 ，无论选哪一种 ，大概要十年才初见成效 ，二十年见到结果 ，现在看比较多的可能选新加坡的模式 。长期预测要看城镇化 、人口 。长期反而比较简单 ，当你GDP过了八千美金 ，旧房 、新房的交易量是1：1以后 ，城市化超过到70% ，这些指标都具备以后 ，住宅的绝对供应量一定是下降的 ，中国的人口将呈倒金字塔 ，一个小夫妻养六个老人 ，最终十五 、二十年以后 ，房价统统都要下来 ，那个时候不管谁当总理都不用操心 。

      问题是什么是短期 ，什么是中期 ，什么是长期 ？婴儿的短期是一泡尿的功夫 ，你稍不留神他就哭了 ，儿童的长期按天算的 ，少年的长期按月算的 ，青年的长期按年算的 ，中年的长期按十年算的 ，邓小平老年的时候讲五十年不变 ，所以今天跟大家讲短期 、中期 、长期是有具体数字的 ，短期1-2年 ，中期5-10年 ，长期15-20年 ，这就是我今天的年龄告诉大家的短期 、中期 、长期 。

      今年是中国商用不动产元年

      非住宅这边 ，商用不动产在今年非常重要 ，应该算作是中国商用不动产的元年，是真正开始起步的最重要的一年 ，今后商用不动产怎么办 ？从三个阶段一个方向发展 ，所谓三个阶段第一个阶段是转型模式以售养租阶段 ，我们有点像万达 ，不断的销售房地产支持一部分租赁 ，这叫以售养租阶段 。

      第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式 ，以经营为核心带动开发的模式 ，财务安排自然有不同 ，第一种模式刚才讲经营阶段有两套钱能做 ，第二阶段要四到五套资金才能做 。

      第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展 ，所以叫三个阶段一个方向 ，所有的价值链由制造业向服务业提升 ，这就是商业不动产未来发展的基本走向 。我们今天中国10个城市超过一万美金 ，所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式 。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做 ，更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合 ，用高收益 、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来 。目前中国一点都不缺钱 ，商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿 ，信托一万亿 ，保险一万亿 ，在这个领域缺的是手艺 、专业 、信用 、诚信 ，具备这些你才可以用这两万亿的钱 ，你不仅要会干手艺活 ，还要会干力气活 。

      总之在今天，房地产这个行业在住宅完成了青春期 ，而商业不动产刚开始了它的生命旅程 ，对我们来说值得庆幸 ，因为我们不是互联网领域 ，大家知道在互联网可能一天之内就死去 ，在住宅行业 、商用行业 、房地产行业 ，活不容易 ，赖死也不容易 ，我们必须坚持 ，只要中国城镇化的前景非常确定 ，只要中国人还在呼吸 ，只要我们还要结婚 、娶媳妇儿 、生孩子 ，只要我们都还是中国人 ，我们的房地产就一定会活着 ，而且越活越好 。