调控之下 ，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制 ，但是 ，2011年房价继续上涨的压力仍然存在 。原本是短期举措的房地产调控将常态化 ，市场将长期面临偏紧的政策环境 。房价走势将主要取决于3个因素 ：流动性 、实际利率水平和供求关系的调整。

去年楼市量价齐涨

在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年 ，市场却仍然量价齐涨 ，并创下历史新高 。从9月份开始 ，70个大中城市房价连续4个月环比上涨 。

业内人士认为 ，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策 ，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制 ，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛 ，加上社会流动性充裕 ，缺乏有效投资渠道 ，人民币升值导致境外热钱流入 ，调控政策没有有效落实等原因 ，使调控下的中国楼市仍然火热 。此外 ，住房税收制度不健全 、持有环节成本过低 ，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因 ，也使得楼市问题积重难返 ，短期的 、一刀切的调控很难收到非常好的效果 。

但是 ，在增加供应 、差别化信贷政策等一系列措施的作用下 ，楼市也在出现积极的变化 。数据显示 ，2010年全国房地产开发投资 、房屋新开工面积均大幅增长 。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑 、未来供应减少等情况并未出现 ，新开工面积的大幅增加 ，为未来市场供应奠定了基础 。同时 ，一线城市房价过快上涨的势头被遏制 ，房地产调控在一定程度上取得了效果 ，效果还将继续体现 。

在调控作用下 ，房地产企业的资金来源上涨有所放缓 。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元 ，比上年增长25.4% 。由于调控对开发商获得贷款审核严格 ，国内贷款仅增长10.3% ，而2009年则增长48.5% 。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大 ，给市场带来一定风险 。

将储备新的调控措施

“‘十二五’期间 ，房地产业仍然面临重要的机遇 ，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用 。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示 ，“越是重要的行业 ，越是需要健康发展 ，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善 。”

业内人士普遍认为 ，原本是短期举措的房地产调控将常态化 ，市场将长期面临偏紧的政策环境 。

“2010年的调控 ，最重要的是两项政策 。一是通过严厉地执行差别化信贷政策 ，抑制投资投机型需求 ，这起到了明显的效果 。二是切实增加市场的有效供应 。这两项措施非常关键 ，应该坚持 。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示 ，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面 ，供求关系失衡的状况也依然存在 ，因此亟须落实并强化现有的调控政策 。

住房和城乡建设部部长姜伟新透露 ，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在 ，调控将坚定不移 。在落实已有政策的同时 ，将进行前瞻性研究 ，储备新的调控措施 。

这意味着 ，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头 ，新一轮的调控随时有可能到来 。此外 ，在长期制度建设方面 ，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中 ，重庆已经确定将开征房产税 。一旦房产税的靴子落地 ，将对市场心理产生重大影响 。

“调控的思路也应该有所调整 ，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场 。”国务院参事陈全生在上述年会上表示 ，大力发展房屋租赁市场 ，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题 ，还可以实现各个收入阶层家庭“混居” ，促进阶层之间的流动 。他建议 ，政府可以通过租金补贴 、减免税收等手段 ，鼓励人们将闲置的房屋用于出租 ，增加租赁市场供应 ，并不断完善相关法律法规 ，规范租赁市场 。

姜伟新日前也表示 ，2011年起，我国将大力发展公共租赁房 ，公共租赁房将成为今后主要的保障形式 。

房价能否回到“合理水平”

普通百姓更关心的是 ，在持续的严厉调控下 ，房价能否继续稳定 ，有没有可能下降 ，“回到合理水平” 。

在一家网站近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上 ，著名经济学家成思危向记者表示 ，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用 ，而且会越来越明显 。“现在地价占房价的比例大幅上升 ，政府税费 、开发商利润也在上升 ，这3块已经数倍于建房本身的成本 。要真正降低房价 ，使房价逐渐回归理性 ，还需要从减少政府税费 、限制开发商利润和土地价格等方面入手 。”

房地产调控对房价的影响是短期的 ，房价走势主要还是取决于市场本身的变化 。

2011年房价走势将主要取决于三方面因素 。一是流动性 ，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大 ，国内新增货币量也将维持在较高的水平 ，这些资金如果不能得到有效的疏导 ，很可能进入房地产市场 ，从而推动房价快速上涨 。二是实际利率水平 ，也就是名义利率减去通货膨胀率 。如果CPI能控制在5%以内的合理水平 ，对抑制房价会起到作用 。反之 ，如果2011年CPI居高不下 ，实际利率仍然是负利率 ，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加 ，房价上涨的压力也就更大 。三是供求关系的调整 。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米 ，超过了竣工的7.6亿平方米 ，供求矛盾仍然比较突出 。如果市场供应不能继续增加 ，房价上涨压力仍然会比较大 。

“调控对价格的短期作用不可忽视 ，关键是要严格落实 。”秦虹说 ，2011年 ，抓政策的落实 ，将是调控的一个重要任务 。