据21世纪经济报道 ，目前 ，各家信托公司对地产领域的竞争依然十分激烈 ，一种新的业务模式——资本代建正在悄然展开 。

　　“随着近段时间房地产市场复苏及房地产信托的回暖 ，我们想与房地产公司加强合作 ，正在研究 、探讨新的合作模式 。公司对地产项目委托代建颇有兴趣 ，且已试水开展 。”日前 ，一位信托业内人士透露 。

　　资本代建主要是对房地产商而言 ，而对信托方面 ，则是其充当了以广大投资人为后盾的项目股东 ，体现的是债券变股权的主动管理 。

　　上述人士介绍 ，不仅是他们公司 ，其他一些重视主动管理业务的信托公司也都想通过委托代建模式 ，让自己在房地产这个重要市场占据一席之地 。早在去年年底 、今年年初 ，就有信托公司已开始涉足房地产一二级市场 ，有的甚至还进行了具体项目的落实。只是 ，至目前为止 ，还没有听说有一项信托资本代建的地产项目成功落地 。

　　作为房地产业内首创代建模式的开发商 ，绿城建设在2010年9月成立了“绿城建设” ，专职于代建业务 。

　　“房地产项目代建主要有三大模块 ：一是政府代建 ，指与政府安置房 、经适房 、公租房等保障性住房及公共服务设施等政府投资项目对接 ；二是商业代建 ，合作对象为土地已经确权的房地产开发项目 ，由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金 ，房地产公司根据委托方需要向项目输出品牌 ，派驻专业开发团队承担开发全程任务 ；三是资本代建 ，它是代建的最终模式 ，也是绿城一直追求的目标 ，是与财团 、基金 、信托等各类金融投资机构对接 ，金融机构负责资金募集 ，而房地产商寻找合适的房地产项目并承担开发任务 ，实现资本利润产出 ，双方各自做专业内的事。” 5月21日 ，绿城建设的总裁许峰表示 。

　　许峰说 ，至目前 ，绿城已签约代建的地产项目有80多个 ，但都仅限于政府代建和商业代建 ，资本代建方面 ，公司一直与金融机构在谈 ，目前有一些信托公司已有合作此类业务的意向 ，但还没有最终谈定 。

　　不仅是绿城 ，日前 ，上海中凯房地产开发公司董事长许仰东也曾发表观点认为 ，基金 、信托等资本进入房产业 ，正越来越需要一种新的开发模式出现 ，即全程代建模式 。“中国现有的6万家开发商 ，参差不齐 ，传统投资开发合一的弊端已在不少小型企业出现 ，特别是超高的负债率是房企难以克服的难题 ，投资和开发相分离的合作模式会日益受到关注 。”

　　同在5月21日 ，浙江一家大型房企负责人指出 ，之前传统的房地产信托融资更像是高成本的抵押贷款 ，但目前融资环境已出现宽松 ，因此希望与金融机构有新的 、更加长效的合作方式 。

　　而且相较于传统的房地产信托 ，参与地产项目资本代建算是一项信托主动管理业务 。随之带来的结果是 ，理想状态下 ，不仅信托收益率明显提高 ，且可以有效降低信托产品的系统风险 。

　　信息显示 ，近段时间 ，（000979.SZ） 、（000671.SZ） 、（600743.SH） 、（600246.SH）等多家地产上市公司都发布公告称 ，已与或拟与金融机构成立房地产基金 ，以解决自己的资金缺口问题 。

　　对此 ，中融信托一位投资经理表示 ，这种形式是目前各家信托最为认可的“代建模式” 。具体流程为 ，有了确定项目后 ，信托公司通过发行股权投资信托与房地产商合作成立一家公司 ，待拿到地块后交由地产商开发建设 ，销售后双方按约定各取分成 。而购买这类信托产品的投资者得到的是固定收益 ，信托公司控制风险的手段是地块使用权作为抵押担保 ，且入股合作公司的资金被作为信托募资的次级份额 。

　　有信托人士认为 ，这种参与地产资本代建的方式属于房地产信托投资基金（REITs）的初级阶段 。“至目前 ，我国尚无真正意义上的REITs出现 ，也没有这种形式的资本代建项目落地 ，不过 ，预计不久之后就将破题 ，现在信托方面纠结的主要是资金募集方式 、产品回报率 、资本如何退出以及如何控制代建风险等细节问题 。”