大家非常期待城镇化 ，一个关注下半年的三中全会的决议 ，另外就是城镇化的具体推进方式 ，大的思路和策略 ，因为这个程度不同的 ，和我们这个房地产行业的发展状况 ，它的业态直接相关 。

　　如果就城镇化谈城镇化 ，显得比较单薄 ，如果我们就这些发达国家走过的城镇化道路 ，实际上城镇化和整个经济发展的不同阶段 ，和不同的经济发展的时期 ，以及不同时期它的主导产业它的那个时期的劳动力的主要的分布是直接相关的 ，也就是说可能在早期的工业城市的时候 ，往往是一些机械制造业 ，而且是在自由竞争的发展阶段 。而发展到比较成熟的时期 ，到了郊区化的时候 ，高速公路和城市群的时候 ，这个时候发展的产业往往是一些汽车发展 、服务业发展的时期 。所以我们讨论城镇化 ，你很难脱离特定的发展阶段 ，脱离特定的基础发展的水平 ，必须要结合实体经济来讨论 。就好象我们通常看到的很多文献，都讨论城市群 。我看主管部门也在谈 ，未来推进城镇化的主线是人的城镇化 ，而城镇化的载体是城市群 ，但城市群的范围多大 ？实际上在基础设施发展的不同水平的时候 ，它的范围是不一样的 。现在通常所说的城市群的概念 ，比如100公里 ，大概就是开车一个多小时的范围 ，如果把它延伸到高铁时代 、动车时代 ，可能变成300公里的范围 ，所以我想这个图表的意思 ，就是供大家做一个对照 ，不能仅仅只是就城镇化谈城镇化 ，它必须要有产业的支持 ，而且受特定的经济发展阶段的影响和制约 。

　　在城镇化大的线索里面 ，我想有几个方面值得大家关注 ，我们撇开具体的方案 ，从国际经验来看 ，城镇化首先是人的城镇化 ，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置 ，这个发展阶段不一样 ，劳动力的配置不一样 ，他对房地产的需求就会不一样 ，所以我们在发展到不同阶段的时候 ，要根据不同的发展阶段 ，我们来把握不同的劳动力人口的需求是什么 。我们从这个图表上看 ，劳动力的分布 ，随着经济发展的推进 ，它的历程实际上是劳动力在农业不断的流出 ，占比在减少 ，制造业初期有一个上升 ，到达一个工业化的峰值之后 ，逐步的回落 ，而非贸易服务业和贸易服务业则是一个平衡的上升态势 。所以在不同的发展阶段 ，其实房地产的需求不一样，所以我们大家所需要开发的主要的产品就不一样 。一个主要是服务业主导的经济体 ，和一个主要是制造业主导的经济体 ，它的房地产需求差异是非常大的 。中国经济有一个很重要的特点 ，就是区域差异非常大 ，可能在一线城市它是服务业占比已经比较大 ，但是在中西部这些地区 ，可能还是一个制造业占主导的经济格局 。所以在不同的地区 ，实际房地产它的需求格局 ，我们的房地产行业的主要价值链会有很大的差异 ，所以背后一个重要的推动力之一 ，就是劳动力在不同行业之间的配置 。

　　我们以美国的情况来看 ，劳动力的占比在农业 、制造业和服务业这三个产业中间的劳动力的占比和GDP的占比 ，它提供了一个很重要的参照 ，它实际上现在是一个非常重要的服务业占主导的这样一个格局 ，服务业劳动力吸收占79% ，贡献的GDP占77% ，所以我们会看到它的商业地产 、综合商业地产的服务 、房地产的价值链的多元化 ，是适应这样一个格局的 。

　　而从总体的趋势来看 ，美国劳动力在三大产业中的配置 ，美国的重要经验之一就是 ，资本和融资的大量投入 ，农业的效率的提高 ，它释放了大量的农民劳动力 ，这个成为工业化 、城镇化推进的一个非常重要的基础 。我们可能 ，中国改革开放以来 ，包括下一步城镇化推进 ，我们也要把这个需求落脚到劳动力上 ，就好象说我们过去30年改革开放表现为工业化的成功的推进 ，城镇化的成功的推进 ，但是从不同城市的表现来看 ，从吸收农业人口的能力来看 ，其实主要集聚在少数城市 ，比如说前100个城市 ，它吸收的从农业转移出来的劳动力 ，可能能占到百分之七八十或者更高的水平 ，接下来这种分化的水平会更明显 ，所以我们在选择不同的城市 ，选择不同的城市主打的产品 ，背后可能要考虑最关键的因素就是劳动力的配置 。比如深圳 ，从去年开始劳动力 ，特别是中低端的制造业 ，随着它向中西部的迁移 ，它在净减少 ，所以这个对整个城市的房地产需求格局会出现非常重大的一个影响 。

　　我们看到中国未来的发展趋势 ，一个是人口会继续从第一个支柱—农业 ，流向第二产业和第三产业 。在不同的城市的分布来看 ，目前一二三线城市的产业占比差异也非常大 。所以换个角度来说 ，可能在二三线城市还有一个工业化 、城市化推进的任务 ，而在一线城市主要就是围绕服务业的提升 ，以及相关的产业结构升级 、转型 。

　　我们考察城镇化除了说人口之外 ，第二个值得关注的要素就是时间 。马克思在《资本论》里有一句话说“一切的技术进步革新最终表现为对时间的节省” ，时间的节省和收入的提高 ，城镇化的发展会带来很多服务和休闲的需求 。我们看到这样一个统计 ，1850年到1956年 ，全球的劳动力平均的工作时间在持续的减少 ，尤其是发达国家 ，它减少的幅度也是非常快的 ，所以相对应的就带来了大量的服务和休闲的需求 。城市规模的扩大 ，城市产业的升级 ，再加上休闲时间的增加 ，是发达国家的服务业发展的一个重要的推动力 ，所以我们看到 ，我们自去年以来 ，很多文化产业发展非常好 ，今年以来创业板上股票涨得比较多的 ，好多就是文化产业 ，它的股票涨幅很高 ，其实背后也跟产业的变动和休闲的需求增加有直接的关系 。

　　第三个值得关注的线索就是空间线索 ，不同的产业选择在什么地方 ，它背后一个是产业的集聚 ，产业集聚在一起 ，有助于信息的交流 ，创新技术的扩散 ，降低产业运行的成本 。但是过度的集聚又会推高生活的成本 、土地的成本 ，所以就是在这两种力量的平衡推动下 ，我们看到不同的产业在城市的不同的地方 ，在不同的区域进行迁移 。所以这个迁移背后也是我们这个行业所需要关注的很重要的一个线索 。比如说我们看到 ，美国80%的高科技制造业 ，它集中在100个最大的城市 。而它的高技术水平的制造业 ，比如我们看它的分布 ，有100个最大的都市区和中小都市区和非都市区 ，它背后我们看到这些不同的产业在不同的地区分布 ，所以这也是一个中心和外围城市之间产业在这几个因素影响 、推动下重新布局 ，重新的再调整 ，背后其实就是我们带来的工业地产 、物流 、住宅和商业地产的需求在不同地方的重新分布 。我们看到比如说一些低端的 、中低端的技术产业 ，它向郊区的迁移 ，以及一些服务业和高科技产业逐步的向城市中心的迁移 。这个过程的一个变化 ，我觉得也是我们要考虑城镇化对我们这个行业影响的第三个线索 。

　　围绕这一点 ，我们再来看在城镇化发展的一个新的阶段 ，房地产行业怎么找到新的行业成长的曲线 。无论怎么判断我们房地产行业 ，现在有一个大的判断 ，我觉得分歧不大 ，第一个就是整个房地产行业显著的 、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去了 ，剩下的是结构性不平衡的问题 ，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比 。你可能10年前我们讨论这个问题的时候 ，家庭套数比很低 ，你在城市的一个家庭 ，他对应的这个住房的套数 ，无论是租还是买 ，可能只有0.6、0.7 ，而从去年底 ，这个已经接近1了 。所以显著的短缺的时代应该过去了 。

　　而接下来重点的问题 ，实际上是一个结构的不平衡的问题 。比如说一线城市的供不应求 ，和三四线城市目前库存积压比较大并存 。再加上城镇化的推进 ，我们怎么找一些新的增长点 ，就好象我们说 ，目前第一个曲线还在上升 ，但是上升可能已经接近尾声了 ，我们怎么找到一个新的上升的曲线 。这就使我们有必要来考察一下在我们整个房地产行业是哪个环节会给我们创造价值 ，在整个产业链 、业务链里面 ，是哪些领域在哪些阶段给我们创造价值。如果我们再把它放到城镇化的不同阶段 ，产业的不同发展阶段 ，再来对照的话 ，我们会发现房地产行业它的传统的商业模式里边 ，你能拿到好的项目 、好的地块 ，把成本控制好 ，其它的销售 、物业管理就变得不重要 ，这是我们这个业务链价值链的分布 。未来可能这个价值链随着供不应求的总量问题显著突出的时期逐步的过去 ，整个房地产行业的价值链在出现变化 ，可能从上面这样一个曲线变成现在这样一个微笑的曲线 ，前期的产品调研 、产品的设计 ，后期的物业管理 、金融的运作 ，这些方面变得更为重要 ，所以会打破原有的行业的空间和行业的极限 ，它慢慢的有一个说法 ，我们房地产行业在经济调整期 ，从一个重资产公司慢慢变成一个轻资产公司 。有一些大的会计师事务所 ，在美国有的地区 ，审计部门把房地产行业划归为金融部门来审计 。所以这是房地产发展 ，它的价值链在不同阶段的产物 。

　　未来房地产行业的一个转型 ，在人均收入突破8000美元之后 ，房地产行业将从住宅市场这一个支柱占据主导地位 ，可以说是住宅的黄金十年 ，经过调整之后 ，会转向多元业态的百花齐放 ，包括制造、运营 、服务 ，包括住宅地产 、工业地产 、物流地产 、商业地产和房地产金融 。考虑到未来 ，中国从工业 、重工业这样一个时代向服务业时代转型的大背景 ，房地产行业的转型方向也在向整个服务价值链条的重塑 。今年上半年第三产业超过第二产业 ，成为中国经济GDP贡献里边排在第一位的一个产业 。所以我们可以看到 ，服务业增加值占GDP的比重在稳步的上升 ，这种业态的变化 ，这种实体经济的变化 ，我在第一张PPT里给大家介绍的对比 ，可能在中国的城镇化和产业演进 ，以及对我们房地产业影响的方面 ，可能也会以不同的方式 ，这种互动的形式表现出来 。

　　下一步我们大家都知道 ，城镇化规划尽管没有最终正式发布 ，但是基本上一些主要的政策线索 ，大家应该很清晰 ，比如说以人为核心的城镇化。其中最重要的 ，一个是农民的城市化 ，第二个是农民减少向大城市迁移 ，他迁向什么产业 ，迁向什么地区 ，就会直接影响未来我们这个行业发展的格局 。所以在这个背景下 ，我们考察房地产行业的未来的机会 ，最重要的就是要寻找人往哪里去，它产业 、就业 、住宅 、基础设施的配套 、商业地产的这些需求 。从美国化的历史进程来看 ，人口流动的方向主要是大都市区化 ，我们看到在美国城镇化的不同阶段 ，从早期欧洲逐步移民 ，到城市化开始酝酿 ，到1830年到1920年整个城镇化的加速 ，从1920年到现在变成一个郊区化 ，但是总体上美国一半以上的人口居住在百万人口以上的大都市区 。从美国的情况来看 ，366个大都市区生活了大部分的国民 ，从分布来看 ，它也是一个典型的大都市化的格局 。

　　大都市区化这个时期很重要的一点 ，就是郊区人口的增长速度可能比中心城区的增长速度要快 ，这是1910年到2000年 ，美国的中心城区和郊区的人口变化趋势 ，大都市区里面郊区化成为很重要的一个新的增长点 。从美国经验来看 ，人口在美国大都市区 、中心城区和郊区之间的重构 ，催生了美国房地产市场50年代之后的第二轮繁荣的浪潮 。这个是我们看到美国1900年到2012年美国的私有住房的开工量 ，可以看到 ，房地产行业跟随着城镇化的不同阶段 ，跟随着产业演进的不同时期 ，它开启了第二成长曲线 。所以我们说城镇化对我们有没有影响 ，表面看似乎不直接 ，但是你把它结合到城镇化发展的特定阶段 ，结合到不同产业的发展阶段来看，实际上影响还是非常直接的 。